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唐納川普算是當今名氣最大的房地產大亨了，投資的範圍有旅館、摩天大樓、賭場、高爾夫球場，橫跨媒體業如 NBC 電視台，出過多種投資理財方面的書，甚至還涉足教育界，成立「川普學院」(Trump Institute)。川普的名氣大到連不用功的稚齡也曾拜讀過這位地產大亨的書「Think Like a Billionaire」和「How to Get Rich」，在台灣也很熱門的「誰是接班人」(The Apprentice) 當然是一定要看的。川普有名不單單只是他會大吼「You are fired！」這三個字而已，川普投資的精準，對於市場動態的遠見與人生規劃的掌握，稚齡都是相當崇拜的。我常常在想，身為一個日理萬機的大老闆，到底對於投資理財有什麼建議呢？
今天稚齡運氣好，參加了川普集團所舉辦的房地產課程，演講者當然不是川普本人，而是川普學院下的一名地產講師理查先生。理查跟川普的風格很像，說話又快又狠，舉出很多房地產投資的範例，以及自己的投資獲利心得，每次說到賺錢，還會故意裝出一點小人奸商的樣子，還滿好笑的。演講內容頗為精闢，讓人收穫不少。趁著記憶猶新，寫出來分享出來給大家，看看這些大老闆、董事長們的投資理念到底長得怎樣。
基礎知識：
1. 設定目標：買賣房子之前，要了解自己的買賣目的，是要投資用還是自用，房價範圍，房屋條件如建地大小、多少房間、衛浴、車庫、其他基本設備，附近的學區環境，交通，鄰居等。
2. 設定 deadline：由於房地產投資要看時機，所以一定要訂下最後的交易日期，避免拖拖拉拉，勞民 (自己與仲介) 又傷財 (時間與財務成本)。
3. 財務目標極大化：衡量自己的底限為何，有多少資本，如何貸款，如何利用房屋抵免稅金，維修成本，未來轉手契機，如何營造「正現金流量」 (positive cash flow)。
4. 找個可靠的仲介 (Agent)：多跟不同仲介談談，找一個兩年以上經驗，有證照，會提供 CMA (competitive market analysis) 服務，並且以客戶買賣目標與利益為主要考量的仲介。如果有機會的話，詢問曾經雇用過此仲介商的客戶，了解其他人的評價。雇用的一開始，就把合作條件談攏，使用並自修專業術語，讓仲介能快速的集中火力在自己的案子上，速戰速決。
進場時機：
根據川普集團的說法，目前全美受到次級風暴的影響，因此房地產市場低迷，不少屋主無法支付房貸而被迫脫手，不是 short sale 就是 foreclosure，如果有意想投資房地產市場，因此房價向下調整，買主在這個時機進場，可以用相對便宜的價格買到好房子。
買賣策略：
1. 買來自用，等到好時機就脫手，趁機賺取利益。
2. 買來增值，同時租屋給別人，一方面賺取租金付貸款，一方面等待好時機賣出。
3. 買來投資，裝修後，等待時機高價賣出。
4. 買來保值，裝修後租屋，之後可以賣掉或是持有。
投資策略：
1. 零風險投資：不要用太多自己的錢來買賣房子，意思就是，不要放太多頭期款在投資用的房子上。
2. 低維修成本：不要花太多錢把房子裝修好，只要把基本維修弄好，看起來很有價值即可。
3. 商業用地比住宅用地更值錢：如果情況允許的話，可以用變更地目 (change zone) 的方式報酬極大化。
4. 切割用地比單獨買賣更高價：如果買了一塊大土地，可以切割成多塊 (subzoning) 來買賣，或是在上面蓋建築物以後再進行買賣，價值更高。
底限 (Bottom Line)：
1. 一次失敗：眼光要準，下手要穩，房子畢竟是高價值的投資，最多可以承受的失敗只有一次，勿躁進。
2. 熊市一樣可以賺錢：房地產與市場其他的投資標的物不同，只要策略正確，熊市比牛市更容易發。
理查先生在現場還舉出很多例子來告訴我們如何把資本控制在許可的範圍之內，感覺還滿有教育意義的。不過我天資有限，對房地產也只能算是初學者吧，能理解的東西大概只能算是皮毛中的毛皮中的皮毛吧。如果想在川普學院學到更深入的房地產知識的話，他們有提供連續三天的房地產密集班，有興趣的人可以上這裡報名。報名費用是......
四千美金！
(我眼花了嗎？)
(再看一次)
四千美金！
沒錯，每個人四千美金，啊啊啊～天價啊！總之我聽到這個價錢，幾乎是秒衝般的逃開這個吸金地。好吧，我承認我很沒膽啦，可是沒錢就沒膽啊！哈哈哈～如果我有四千美金的話，大概人會在夏威夷的海灘上曬太陽吧，還上什麼房地產課啊，缺！
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